Για την εκτίμηση της αξίας ενός διατηρητέου κτιρίου που απαγορεύεται η κατεδάφισή του και χρήζει σημαντικής ανακαίνισης προκειμένου να αξιοποιηθεί εκ νέου θα χρησιμοποιηθεί η υπολειμματική μέθοδος . Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που υπάρχει σημαντικός αριθμός διατηρητέων κτιρίων αναλόγων χαρακτηριστικών, το κτήριο θα συνεκτιμηθεί και θα σταθμιστεί και με το αποτέλεσμα της συγκριτικής μεθόδου.
Στην εφαρμογή της υπολειμματικής μεθόδου για τον προσδιορισμό της αξίας του διατηρητέου κτιρίου δεν θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η περίπτωση «του υπολοίπου δόμησης», εκτός αν υπάρχει ήδη άδεια δόμησης που το επιτρέπει.
Ωστόσο αν αλλάξει η νομοθεσία σχετικά με τη δυνατότητα μεταφοράς συντελεστής δόμησης, τότε το πιθανό υπόλοιπο δόμησης θα αξιολογηθεί ανάλογα με τα όσα θα οριστούν πλέον εκ του νόμου.
Οι συνήθεις παράμετροι που θα πρέπει ληφθούν υπ όψη κατά τη μελέτη είναι:
- Ο συντελεστής δόμησης
- Η επιτρεπόμενη κάλυψη
- Η αντικειμενική αξία
- Τα τετραγωνικά μέτρα ανα στάθμη
- Το πιθανό υπόλοιπο δόμησης από άδεια δόμησης
- Ο συντελεστής κοινοχρήστων
- Ο συντελεστής φέρουσας τοιχοποιίας
- Η πιθανότητα να απαιτηθούν ενισχύσεις φέροντα οργανισμού
- Η πιθανότητα να γίνει δανεισμός για την ανακαίνιση η την επένδυση
- Το ποσοστό προσημείωσης
- Οι εργασίες ανακατασκευής
- Τα πιθανά έξοδα συντήρησης και εξασφάλισης οροφογραφιών, τοιχογραφιών και λοιπών αρχιτεκτονικών ειδικών κατασκευών.
- Οι εκτιμώμενες τιμές πώλησης
- Το εκτιμώμενο κόστος ανακατασκευής
- Το εκτιμώμενο κόστος απαραίτητης καθαίρεσης τμημάτων του κτηρίου
- Οι αμοιβές μηχανικών
- Το κόστος ασφάλισης
- Το κόστος μεταβίβασης
- Τα συμβολαιογραφικά έξοδα
- Το κόστος μετεγγραφών
- Το κόστος του φακέλου προσημείωσης
- Τα απρόβλεπτα
- Το εκτιμώμενο κέρδος της επένδυσης
- Το εκτιμώμενο επιτόκιο προεξόφλησης
- Η εναπομείνασα αξία του ακινήτου
- Η παρούσα αξία του ακινήτου
Εμείς ως εκτιμητές -μηχανικοί, εγγυόμαστε λόγω της μεγάλης μας εμπειρίας μας, τη αξιόπιστη και καθ όλα σύννομη εκπόνηση των παραπάνω ελέγχων, μεθόδων και μελετών για τα περιουσιακά στοιχεία για τα οποία ενδιαφέρεστε σε τιμές λογικές σε σχέση με την Αγορά. Σημειώνουμε δε τη σοβαρότητα που διέπουν τα παραπάνω καθότι αν πχ αυτά γίνουν είτε με λανθασμένη προσέγγιση είτε με λανθασμένο τρόπο, θα προκύψουν συνέπειες σε σχέση με το κτήριο και τη χρήση του, την αξία του και την ικανότητα του να παραγάγει εισόδημα καθώς και ευθύνες για ιδιοκτήτες και χρήστες, κόστη άμεσα και μελλοντικά, πιθανά προβλήματα στις μισθώσεις και τις αγοραπωλησίες που έγιναν ή θα γίνουν στο μέλλον, πιθανά φορολογικά προβλήματα κ.α.